3月20日，郑东新区顺驰第一大街，午饭时间大街旁停满了前来消费的市民的车    商报记者 周敏/摄

    新华网河南频道3月21日讯  大河网-河南商报报道：　2008年，郑东新区已满5岁。

    对于这个已经成为“郑州名片”的新城区，郑州市民眼中的“CBD”是否还是沙盘上的高楼大厦？抑或成为投资者觊觎的“商业热土”？

    3月16~20日，商报记者展开了围绕“郑东新区商业现状”的深度调查，以期记录这片“新城”的商业发展历程。

    三年之变

    【现状】

    500米长商业街

    店面已达40个

    3月20日上午10点，郑东新区顺驰第一大街社区。

    大约500米长的社区商业街道两旁，临街店铺已经像老城区繁华街道上的店面一样，纷纷开始打扫筹备，准备迎接中午的客流。

    “中午吃饭需要订位子吗？”记者推开一家饭店的大门，询问服务生，“最好订一下，一般客人都比较多。”对方回答。

    在“阿瓦山寨”饭店对面，开业一年有余的“阿五美食”门口已经停了几辆车，“中午的时候这里的车很多的，大部分都是周边或者市区顾客专门开车过来消费的。”门口巡视的保安告诉记者。

    记者粗略数了一下，共有40余家店面在营业当中，除了阿五美食、阿瓦山寨等中高档饭店之外，也有不少小店如“过桥米线”、“羊肉汤馆”等开张营业，而且生意不错。药店、洗衣店、烟酒店、花店等也应有尽有。

    整条街的店铺只剩下四五间等待出租，一家布艺店老板说：“每天来问店铺出租情况的人很多，都有点应接不暇了！”

    中午12点，街道上已经被各种车辆占据了大半位置，店面里的生意也红火起来。不难发现，餐饮业是这里生意最好的行当。一到中午或是晚上，各家高档饭店门前都会熙熙攘攘停满了车辆。

    这条街上，刚刚开业两个月的“蒙古餐吧”老板阿梅很有头脑，靠着独有的蒙古风情，不少老城区的顾客驱车几十里到她的店里就餐。“二楼的包间总是不够用，而一楼大厅却永远都是空空荡荡。这跟客人档次有关。”现在阿梅正在考虑把一楼大厅的散座撤掉，换成几个包间。

    【回顾】

    郑东新区的印象只有“空旷”

    要不是亲眼所见，很难相信两年前这里还是空空荡荡的冷清街道。两年前，这条商业街上还只有１家餐馆、２间五金配件小卖部、５家装饰公司的形象店。当时，一位小店老板娘对经营稍高档点的商品不感兴趣：“我们是老机场附近的住户，房子是借用的，小本生意。”

    2006年3月，记者曾经探寻郑东新区萌动的商机；2007年6月，记者再次游走新区，这条小街的中档餐饮店、药店、茶楼、洗衣店等社区商业应备的形态基本齐全；2008年3月，这条小街已经成为周边居民、办公者以及老市区居民常来光顾的聚集点。

    调查中，老城区的很多人对于郑东新区的印象还仅限于“空旷”，但实际上，已经有三四百家公司悄悄进驻，随之而来的就是配套的餐饮店面。

    人气风向标

    【个案】 安置小区内商机涌动

    很多偶尔才去一趟郑东新区的人都有这样的印象：交通不便、冷清人少、生活不便。可是如果你询问一个生活在五州小区的人，绝对会得出完全相反的答案。

    五州小区位于郑州郑汴路往东，过老107国道三四公里处。那里安置了七八个都市村庄的拆迁户，自从小区建成入住以来，人流量猛增。而小超市、理发店、洗衣店、餐馆这些商业店铺一家接着一家开张。“最多时一个月之内同一条街就开了6家饭店！”饭店老板阿涛告诉记者。小区附近有五州陶瓷城、板材市场、窗帘市场等好几个规模较大的批发市场。入住的居民和附近各处批发市场的商户凝聚了大量的人气，形成了不小的消费力。

    “要是开店的话，还是会找那些人多的地方，无论这个地方在哪里，有人就有商机。”在此居住的毛女士说。在她看来，其他东区的社区商业之所以能逐渐热起来，与逐渐入住的市民不无关系。

    但是，像五州小区这样的热闹情况在郑东新区的多数小区中仅属“个案”。

    【概况】

    人气旺的社区入住率仅有40%

    “入住率大概有40%左右吧，这还是入住比较多的一个社区。”顺驰的一位居民告诉记者，社区商业已现规模，但是社区的居住人口还是没有上来，这对于不少商家而言，还是需要思量的关键之处。

    据统计，2007年底，郑东新区建成区面积达到65平方公里，累计完成固定资产投资806.4亿元，开工项目619个，在建和建成的房屋面积突破2000万平方米，入住人口突破30万。

    但是在郑东新区经营一家房产中介的朱登伟对于“人气”的判断还是相当谨慎：“目前这些社区的入住率都不高，大部分都是投资的，随着房产的增值，一些业主准备出手，如果能置换来真正需要居住的市民，也许能在一定程度上提升人气。”

    在他的登记册上，记者发现房屋总价多数都在50万元以上，出租的价位也并不比市区低。“因为成本限制，租的太低也许还不够月供的。”

    投资信心

    中小店铺仍抱“观望”心理

    “我们的郑东新区汽车穿梭餐厅是2007年2月开业的，说实话，规划时并没有指望这个店盈利，只是作为布局远期考虑。但从这一年来看，这家店面并不差于市区内的其他店面。”3月20日，肯德基相关负责人对于郑东新区的“布局”表示肯定。

    “这一年中感觉变化很大，不少郑州市的政府机关和单位也搬进来，带动了消费。”该负责人介绍，根据这家汽车餐厅的销售额月统计数字来看，有明显增长，而对比市区的其他肯德基店面，汽车餐厅的销售额也不是最后一名。

    “我们是对这里的前景有信心的，也看到了实际的变化。”该负责人说。

    从事金融行业工作的张先生也是因为看到了前景，在郑东新区投资50余万元，购买了一间40平方米的商铺，去年的出租收益刚好与成本相当，“我现在正在考虑，是不是时候进行自营了？”

    因为张先生购买的商铺位于CBD二环，他这样的中小投资小店铺还不能像“肯德基”一样有资本度过抵御“养店期”的风险。慎重考虑之后，他还是决定“借势”，待大的商家进入之后，依赖他们所带来的人气进行经营，在业态中选择合适的项目进行弥补。

    “希望尽快能有大的商业项目开张经营，对于我们这样的中小投资者而言，大的项目扎根生存了，会需要很多小的项目补充，他们站住脚，我们也能遮点阴。”张先生说。

    商业冲动

    金融中心周边规模初现

    “2007年已有确定入驻东区的市级以上金融机构达15家，此外，还有工商银行、建设银行、交通银行等多家金融机构在东区开设的11个金融网点已正式开办业务。”郑东新区管理委员会招商局副局长张波介绍。

    在郑东新区管委会的电子沙盘上，张波点出一个个大型企业、餐饮店面的具体位置，“郑东新区CBD已经成为境内外银行和保险业设置区域性总部的首选地。”他说。

    目前，中国农业银行河南省分行、新华人寿保险股份有限公司河南分公司已正式迁入CBD办公；中国银行河南省分行、太平人寿保险有限公司河南分公司等单位也相继签约入驻CBD；香港汇丰银行郑州分行等外资银行也将郑东新区作为了办公地点，“CBD”的形象已经展现。

    截至2008年1月，CBD内外环60栋高层中，已有34栋投入使用，入驻单位400余家，其中2007年新引进大企业总部或省级以上重点企业12家，河南省煤业化工集团、河南有色金属控股股份有限公司等企业总部纷纷进驻。

    “在目前部分金融企业进驻CBD，已经形成一定的影响之际，还应当在软件服务方面加强。”中国管理科学研究院研究员、河南时代光华首席专家王上均教授曾经参与了上海浦东新区、苏州工业园区的规划，他对于“郑东新区”的发展有这样的见解。