今年，福州市物价部门率先在全国提出了测算商品房社会平均成本，并将测算结果公之于众。8月，南京市相关部门推出了向社会公布房屋开发成本的措施。随后，浙江省物价部门也宣布要从11月1日开始公布当地房价成本。一石激起千层浪，公布房价成本成为社会各界最热点的话题，公布房价成本有何难处？郑州开发商和消费者是否愿意公布房价成本？在房价不断飙升的趋势下，公布房价这个开发商的“绝对隐私”有何意义呢？对此，记者进行了采访。

　　房地产:高利润，一个公开的秘密

    2005年福布斯中国富豪榜近日揭开面纱，我省一共有14位企业家上榜，在14位上榜企业家中，有4人涉足房地产业。在全国范围内，上榜的企业家中，有超过三分之一的企业家涉足房地产开发业。

    房地产，可谓时势造英雄，造就了一位又一位新生代富豪，在电视、汽车行业为了区区几百元、几千元的利润打拼的时候，开发商正过着暴利的生活:“没有25％的利润，开发商难以生存，一些房产商的利润率达300％”“几天催生一个亿万富翁，房地产暴利成聚宝盆”……近年来，有关房地产业高额利润的报道层出不穷。

    也有开发商认为，房地产企业利润并没有那么高，但对于消费者来说，仍不清楚房地产的行业利润到底高还是低。

　　房价”铁三角”

    据房地产专业人士介绍，在房地产开发成本中，地价、建安成本和开发商税费、管理费用等是最主要的三大块。记者就这三块分别进行分析，以期对郑州的房地产开发成本有个初步了解。

    地价。据从2000年~2004年郑州市地价动态监测结果看，2000年~2004年，郑州市城市平均地价分别为716元/平方米、736元/平方米、767元/平方米、798元/平方米和885元/平方米，地价增长率在2.79％~10.90％之间。郑州市居住用地城市平均地价分别为805元/平方米、831元/平方米、880元/平方米、929元/平方米和1026元/平方米，增长率在3.3％~10.5％之间。从以上数据可以看出，郑州的地价高的在1000元/平方米左右，低的在800元/平方米左右。

    建筑安装成本。这项费用是房地产开发成本的重要部分，记者从郑州市建委了解到，近几年，郑州市的建筑安装费用变化不大，其中最大的时候是2004年底，钢材、沙土上涨较快，但很快就降了下来。一般来说，多层安装成本在600元/平方米~800元/平方米之间，小高层、高层开发成本平均高出多层400元/平方米左右，在1000元/平方米~1200元/平方米之间。

    管理费用、税费。这项费用占开发成本的三分之一，据此推算，郑州的房价成本在2400元/平方米左右，而2005年10月，郑州商品房均价已到了3300元/平方米，可见开发商的利润不少。

　　开发商反对公布”隐私”

    对消费者来说，公布房地产开发成本清单无疑是让消费者更明白更理智地消费，是件好事。但开发企业却表示，社会对房地产行业干预过多，将严重破坏市场投资环境，对社会整体经济发展也会带来负面影响。开发商认为，市场定价是商业运营的重要规律之一。汽车、服装、食品等各行各业都是如此，随行就市，房地产也同样要遵循这个规律。如果单单要公布房地产开发的成本清单，自然会破坏经营环境，那么今后还有谁敢在这个行业投资？

    郑州房地产业界对公开房价成本一事基本是一片反对声。某房地产开发有限公司负责人表示，政府相关部门公布房价成本清单，一是有难度，二是意义不大。

    也有开发商认为，开发企业的成本不应该对外公开。目前各楼盘的各项销售指标通过网络很容易查到，如果再公布成本，房地产商的商业秘密将得不到保障。对比一些工业生产企业，它们的产品成本、库存等数据都是商业秘密，这对于房地产企业不公平。

    郑州一家策划公司老总认为，公布开发商的房价成本清单起不到任何作用，也没有必要。他说:“政府的本意可能是通过成本估计，约束开发商的开发利润，以达到控制房价的目的，但这种做法肯定没什么效果。控制房价还是应该调节供求关系，通过市场机制与政府调控相结合的办法，使房价保持在合理范围内。”

    成本公开可强化宏观调控成果

    采访中，有法律专业人士表示，房地产行业成本非常不透明。在房地产交易中，开发商很清楚成本是多少，但购房者却一无所知。而根据价格法的规定，房地产开发商可以自主确定房地产价格，但是如果信息不透明，它的价格就会失真，开发商会推动一些虚假需求，形成不真实的价格信息，这样下来整个房价的形成机制就会出现问题。这位专业人士还表示，如果仿照福州、浙江的做法，政府将房价成本清单的发布作为一项政策规定确定下来，要求

    开发商必须定期提供成本信息给相关部门，相关部门必须定期公布，这样的话虽不一定能从实质方面影响房价，但至少可以强化此前宏观调控取得的成果。

    中国社会科学院研究员易宪容表示，房地产市场存在两个非常明显的特征:暴利和信息不透明，这也是国家对房地产市场进行宏观调控的主要原因。合理的市场定价机制，前提是信息充分公开。没有这个前提，定价机制就有问题。

    让公众了解开发成本，开发商了解土地市场等各种信息，各方就都能更理性地判断房地产市场，房价就能更趋理性。因此，房地产成本的测算工作，无疑是作为公共事务服务者的政府的分内职责。

    公布成本不等于信息透明化

    持相反意见的人则认为，公布开发成本和信息透明化根本就是两码事，通过公布房价成本来解决房地产市场供需矛盾的做法是不现实的。建设部政策研究中心住宅与房地产业研究处副研究员文林峰认为，公布房价成本与利润率并不能达到什么目的，应该按照经济规律对房地产市场进行有效调控。除了对公布房价成本的做法产生的现实意义不看好外，核算房价成本的方法也得到了相应质疑。虽然福州方面表示测算商品房社会平均成本已不存在技术问题，但是文林峰认为，复杂的成本构成，使房地产项目的真实成本很难核实。采访中也有相关人士认为，公布商品房成本行为会涉及商业秘密。另外，政府的行政权限问题也不容忽视。

　　消费者理性看待

    政府公布房地产开发成本的本意是希望能让购房者享受更透明的消费环境，同时也给过热的房地产市场降温，但很多接受采访的购房者却对此并不持乐观态度。郑州的李女士表示，公布房价成本肯定比不公布好。对于普通消费者来说，一套住房往往就是一辈子的奋斗所得，买房时肯定会慎之又慎，当然需要知道自己所买住房是否“屋有所值”，政府公布房地产开发成本自然是大快人心的好事。但李女士担心，即使政府公布了房地产项目的开发成本，但开发商仍不肯降低房价，那么到头来还是没有任何意义。金水区的孙先生认为，房地产行业长期以来在“一荣俱荣”的默契心态下结成无形的利益联盟，共同虚拟成本，共同哄抬房价，制造房价“本该这么高”的虚假行情，消费者在无力揭穿黑幕的情况下，被动接受开发商的“市场洗脑”，用自己的血汗钱填充着开发商的钱袋。如果物价部门能够在公布成本的同时，向开发商明确合理的利润率，或者规定相应合理的利润上限，这样对购房者才会产生实际的帮助作用。

　　定期发布有待时日

    另据了解，目前建设部还没真正在全国范围内将公开房价成本清单事宜提到日常工作当中。郑州市房地产管理部门相关负责人表示，目前尚没有得到上级部门有关通知。他认为，南京、福州的做法有利于房地产市场的健康发展，但房地产区域性很强，在南京、福州的做法未必适合郑州。

    公布房价成本清单，还购房者知情权，是非常有意义的。这样消费者就能根据真实、全面的信息作出理性判断，形成的房价也会更趋理性。让房价成本信息透明化，可以让公众了解开发商各个环节的真实成本，解决信息不对称的问题，也有利于控制暗箱操作。也许有些开发商会说，还有很多隐性成本没打进去，但事实上这些隐性成本中有些是浮动的成本，有些则是不合理的成本。

    业内人士分析，如果真要在全国范围内实施房价成本清单公开制度，难度非常大，如何落到实处还有待研究。 (大河报 □记者张尚)